Báo cáo thị trường BĐS Nha Trang

Kỳ này em quét trọn tám danh mục như bốn kỳ trước: 2.025 tin bán và 190 tin cho thuê duy nhất. Ba chuyện đáng nói, và chuyện đầu tiên là em phải tự đính chính. MỘT: tuần trước em khẳng định giá thuê nhà nguyên căn khu Nam rơi 25 xuống 20 triệu là 'chuyển động thật duy nhất của tuần'; tuần này vẫn 41 tin, và nó quay về đúng 25 triệu. Em đã đọc nhiễu thành xu hướng, và em nói rõ ra đây. HAI: em bắt đầu đo được TUỔI THẬT của tin bằng mã tin — 17,4% tin bán là hàng mới tạo trong tuần, trung vị tuổi tin 39,7 ngày, riêng khu Bắc 71,3 ngày là hàng tồn già nhất thành phố. BA: món em xếp việc-số-một bốn tuần liền — nhà Nguyễn Biểu 15,5 tỷ — vẫn còn, hạn 01/10, nhưng chính công cụ tuổi tin nói mã của nó đã treo trên một năm, nên tuần này em hạ nó xuống và đổi câu hỏi anh phải gọi hỏi.

Giá nhà trong hẻm theo khu

Số liệu chốt ngày 27/09/2026 trên batdongsan.com.vn địa bàn Nha Trang, quét trọn từng danh mục rồi lọc trùng theo mã tin — cùng cách với bốn kỳ 30/08, 06/09, 13/09 và 20/09, nên năm kỳ này so thẳng được với nhau. Kỳ này: 346 nhà riêng (kỳ trước 364), 440 nhà mặt phố (453), 484 đất (482), 492 căn hộ (487), 263 biệt thự liền kề (285) — cộng 2.025 tin bán; cùng 52 tin thuê căn hộ (69), 76 thuê mặt phố (81), 62 thuê nhà riêng (57), cộng 190 tin thuê. Tổng 2.215 tin duy nhất, lấy được tên phường cho 2.020 trên 2.025 tin bán. Con số mỗi khu phía trên là GIÁ RAO TRUNG VỊ trên mỗi m² đất của nhà riêng trong hẻm, đúng định nghĩa các kỳ trước. VỀ BỐN CON SỐ PHẦN TRĂM, và câu trả lời kỳ này gọn hơn hẳn kỳ trước: HAI khu đứng yên thật, HAI khu là đổi thành phần. Bắc -0,2% trên 138 tin (kỳ trước 143) là con số đáng tin nhất bảng, và ba phường lõi đều gần như bất động: Vĩnh Hải 60 tin / 70,2 (63 tin / 70,0), Vĩnh Phước 34 / 71,8 (31 / 77,9), Vĩnh Hòa 31 / 67,0 (39 / 69,3). Đây là tuần thứ ba liên tiếp khu Bắc giữ nguyên mặt bằng mới sau cú tăng 9% — nay có thể gọi đó là giá, không còn là biến động. Nam +0,1% cũng là đứng yên tuần thứ tư, nhưng mẫu mỏng đi hẳn (72 tin so với 86) nên anh đọc là 'đứng yên' chứ đừng đọc là 'chắc chắn'. Trung tâm +2,7% KHÔNG phải tăng giá: Lộc Thọ vẫn 39 tin / 187,4 gần y kỳ trước, cái đổi là hai tin Vạn Thắng rẻ (66,2 tr/m²) đã rời trang và Phước Hòa nhảy từ 105,6 lên 124,0 trên đúng 8 tin — bỏ vài tin rẻ ra khỏi mẫu thì trung vị tự lên. Tây -3,6% vẫn là khu mỏng nhất (47 tin) và vẫn là đổi thành phần: Vĩnh Thạnh rớt từ 50,8 xuống 39,1 và Ngọc Hiệp nhảy 44,7 lên 50,9 trên mẫu một chữ số. Riêng con số mặt phố khu Tây 129,5 tr/m² thì anh ĐỪNG dùng: chỉ 22 tin so với 36 tin kỳ trước, mà Phương Sài đắt tiền chiếm 14 trong 22 tin đó. Đây là giá RAO, không phải giá chốt. Bảng thành phần theo phường kỳ này đã lưu ở market-lich-su/2026-09-21-phuong.tsv.

Nhà hẻm so với nhà mặt phố

Hàng cụ thể đáng chú ý

Tín hiệu thanh khoản

TRƯỚC HẾT EM PHẢI RÚT LẠI MỘT CÂU EM ĐÃ NÓI CHẮC NỊCH TUẦN TRƯỚC. Tuần trước em viết giá thuê nhà nguyên căn khu Nam rơi từ 25 xuống 20 triệu là CHUYỂN ĐỘNG THẬT DUY NHẤT CỦA TUẦN, và em còn giải thích vì sao em tin: mẫu dày 41 tin ở cả hai kỳ, không phải đổi thành phần, không phải mẫu mỏng. Tuần này vẫn đúng 41 tin, và trung vị quay về đúng 25 triệu. Em đã đọc nhiễu thành xu hướng. Bài học em tự rút và anh nên áp cho cả báo cáo này: một con số nhích một kỳ, kể cả trên mẫu bốn mươi tin, vẫn chưa phải xu hướng — phải hai kỳ cùng chiều. Từ nay em chỉ gọi là chuyển động khi nó giữ được qua hai kỳ. CÔNG CỤ MỚI TUẦN NÀY LÀ ĐO TUỔI TIN, và nó trả lời được câu mà năm kỳ qua em chỉ đoán. Mã tin trên trang tăng đều khoảng 4.027 mã mỗi ngày (mã cao nhất 20/09 là 46321235, 27/09 là 46349421), nên lấy mã tin là biết tin được TẠO LẦN ĐẦU khi nào — khác hẳn ngày đăng, vốn bị đặt lại mỗi lần chủ đẩy tin. Kết quả: chỉ 353 trên 2.025 tin bán (17,4%) là hàng thật sự mới tạo trong tuần; trung vị tuổi tin toàn thị trường là 39,7 ngày. Chia theo khu thì ra một bức tranh mà năm tuần qua em không nhìn thấy: BẮC LÀ KHO HÀNG TỒN GIÀ NHẤT THÀNH PHỐ, trung vị 71,3 ngày, gấp gần ba lần khu Nam (26,6 ngày); Trung tâm 29,7; Tây 34,8. Đọc cùng với chuyện giá khu Bắc đứng yên ba tuần liền sau cú tăng 9%: mặt bằng giá mới ở Bắc đã vững, nhưng hàng thì không đi — người bán giữ giá và ngồi chờ. Với khách MUA ở Bắc, đó là lợi thế thương lượng cụ thể anh có thể nói thành lời: căn này đã treo hơn hai tháng rồi anh chị ạ. VÀ EM PHẢI TỰ BÁC MỘT GIẢ THUYẾT ĐẸP TRƯỚC KHI ANH TIN NÓ. Nhìn mấy món rẻ nhất tuần này — 45615000 treo sáu tháng, 44828179 treo hơn một năm, 45404932 và 45396395 treo tám tháng — rất dễ kết luận hàng rẻ là hàng ế. Em đã đo thẳng trên 743 tin nhà riêng và mặt phố ở các phường có từ 5 tin trở lên: nhóm rẻ hơn 25% so với trung vị phường có trung vị tuổi 57,5 ngày; nhóm quanh trung vị 53,5 ngày; nhóm đắt hơn 25% là 55,8 ngày. Chênh nhau không đáng kể. GIẢ THUYẾT SAI, và em không báo cáo nó như quy luật. Điều đúng hẹp hơn nhiều nhưng dùng được ngay: cái bộ lọc rẻ nhất phường mà em (và mọi môi giới) dùng để săn hàng hời lại kéo lên một cái đuôi hàng treo rất lâu — nên với MỖI món rẻ bất thường, phải kiểm tuổi riêng của nó, chứ đừng suy từ giá ra tuổi. SỐ ĐẾM THEO DANH MỤC: tổng tin bán 2.071 xuống 2.025 (-2,2%), giảm nhẹ tuần thứ hai. Nhà riêng 364 xuống 346 (-4,9%) — chấm dứt hai tuần tăng liên tiếp; mặt phố 453 xuống 440 (-2,9%) là tuần giảm thứ hai sau cú -8,3%; BIỆT THỰ LIỀN KỀ TỤT MẠNH NHẤT, 285 xuống 263 (-7,7%); đất 482 lên 484 và căn hộ 487 lên 492 coi như đứng yên. Bên thuê thì đảo chiều hẳn sau hai tuần tăng: 207 xuống 190 (-8,2%), trong đó thuê căn hộ 69 xuống 52 (-24,6%) là mức giảm lớn nhất, thuê mặt phố 81 xuống 76, riêng thuê nhà riêng 57 lên 62. TRÙNG LẶP — VÀ EM ĐÃ CHẠY KHOÁ PHỤ NHƯ TỰ HỨA KỲ TRƯỚC. Khoá cũ (giá|diện tích|phường): 445 trên 2.025 tin là trùng (22,0%) trong 184 nhóm, giảm nhẹ từ 23,6%. Khoá phụ (giá|diện tích) KHÔNG kèm phường — thêm vào đúng để bắt các cặp như cặp Hà Thanh tuần trước bị gắn hai phường khác nhau: 512 tin (25,3%) trong 206 nhóm. Tức khoá cũ bỏ sót 67 tin. Con số thật của thị trường là khoảng một phần tư số tin không phải căn mới. Quán quân tuần này đã hạ nhiệt rõ: Vega Alora Vĩnh Hòa từ 16 bản xuống còn 8; kế đến là căn An Bình Tân 8,7 tỷ / 100 m² có 6 tin mà tiêu đề ghi thẳng hạ giá, rồi Mỹ Gia gói 7 giá 8,15 tỷ có 5 tin. Bên thuê trùng 36 trên 190 tin (18,9%), giảm từ 22,2%. MỨC NHƯỢNG BỘ CỦA NGƯỜI BÁN TĂNG TUẦN THỨ HAI: 70 trên 2.025 tin (3,5%) tự ghi giảm giá, cắt lỗ, ngộp hoặc hạ giá — kỳ trước 3,0%, trước nữa 2,5%. Em giữ nguyên bộ từ khoá cũ để ba con số so được. Chia theo khu thì NAM BỨT HẲN LÊN 6,1% (37/610), từ 4,6% và 3,6% hai kỳ trước — ba kỳ tăng liên tiếp, đây mới là xu hướng đủ điều kiện gọi tên. Trung tâm 2,5% (15/595) nhích nhẹ từ 2,3%; Bắc giữ nguyên 2,2% (14/650), tức mức gấp đôi của tuần trước KHÔNG bị trả lại; Tây 2,4% (4/165) trên mẫu quá mỏng để đọc. ĐỐI CHIẾU MƯỜI BẢY MÓN EM NÊU TUẦN TRƯỚC: chín còn, tám đã rời trang. Còn: Nguyễn Biểu 15,5 tỷ (hạn 01/10), Nguyễn Xiển 2,68 tỷ, Vĩnh Phương 1,89 tỷ, Nguyễn Đình Chiểu 6 tỷ, Đặng Huy Trứ 12 tỷ (đẩy lại 26/09), Đất Lành 3,95 tỷ, Tỉnh lộ 3 5,5 tỷ, Phong Châu 11 tỷ, Gò Cây Sung (đã giảm còn 6,65 tỷ). Rời trang: Tản Viên 45958574, Lương Định Của 7 tỷ, TĐC Vĩnh Điềm Trung 7,3 tỷ, biệt thự 32 Vạn Kiếp 20 tỷ, villa nhãn sai 13,5 tỷ, Nguyễn Tất Thành 8,05 tỷ, Phước Long 2,75 tỷ, và CẢ HAI tin của cặp Hà Thanh 6,4 tỷ. Nhưng ca đáng học nhất là ca Tản Viên, và nó lặp lại bài học tuần trước theo chiều ngược: tuần trước tin 45924420 mất, tin 45958574 sống; tuần này 45958574 mất còn 45924420 sống lại. Hai tin của cùng một căn thay nhau tắt bật trong ba tuần — căn nhà chưa bán. Em nhắc lại cho chắc: TIN BIẾN MẤT CHỈ CÓ NGHĨA TIN HẾT HẠN, KHÔNG CÓ NGHĨA HÀNG ĐÃ BÁN, và giờ em có hai ca chứng minh chứ không phải một.

Xếp hạng tỷ suất cho thuê

MẶT BẰNG GIÁ THUÊ tuần này lấy trung vị trên 190 tin cho thuê, mỏng hơn kỳ trước 8,2%, trong đó 18,9% là tin trùng. CĂN HỘ: Trung tâm 20 triệu/tháng (16 tin, kỳ trước 16 tr trên 28 tin) — nhưng mẫu vừa rụng gần một nửa nên em KHÔNG gọi đây là tăng, đây là mất tin rẻ khỏi mẫu, đúng cái lỗi em vừa mắc tuần trước; Bắc 15 (13 tin, kỳ trước 15 trên 15) đứng yên; Nam 10 (19 tin, kỳ trước 8 trên 22); Tây 3 tin nên em không đưa số. MẶT BẰNG KINH DOANH MẶT PHỐ: Trung tâm 53,5 triệu (32 tin, kỳ trước 55 trên 37), Nam 33,5 (34 tin, kỳ trước 32 trên 35) — cả hai đều nhúc nhích trong biên độ nhiễu, đọc là ĐỨNG YÊN; Bắc 3 tin và Tây 5 tin, quá mỏng. NHÀ NGUYÊN CĂN: Nam 25 triệu (41 tin, kỳ trước 20 triệu trên đúng 41 tin) — đây chính là con số em phải rút lại như đã nói ở phần trên; Trung tâm 28,5 (14 tin, kỳ trước 23,5 trên 8), Tây 17 (5 tin), Bắc 1 tin. Tóm lại giá thuê tuần này KHÔNG có chuyển động nào đủ điều kiện gọi tên, và cái đáng nói lại là NGUỒN: sau hai tuần nguồn cho thuê dày lên 66% thì tuần này nó co lại 8,2%, riêng thuê căn hộ rụng gần một phần tư. SUẤT SINH LỜI trung vị 3,05%/năm tính trên 81 tin có nêu tiền thuê (kỳ trước 3,0% trên 75 tin, trước nữa 3,38%) — đứng yên, chấm dứt ba kỳ nghiêng xuống. Và quy tắc tuần trước tuần này lại đúng thêm một lần nữa, chỉ khác là lần này em mở chi tiết cả tám món dẫn đầu để kiểm: món 13,2% đứng đầu là căn Libera mới ở mức HỢP ĐỒNG MUA BÁN, tiền thuê là lời hứa khi nhận nhà; món 5,7% thứ nhất ghi ĐANG CHỜ SỔ; món 5,7% thứ hai bỏ trống hoàn toàn ô pháp lý; và cả một dòng căn PH Nha Trang có 13 tin khai tiền thuê từ 8 tới 17 triệu cho cùng một loại căn 62,7 m². Chỉ MỘT món trên tám vượt được cả ba cửa: căn CT2 VCN Phước Hải 3,88 tỷ, sổ hồng lâu dài, đang cho thuê 18 triệu, suất 5,6%. Quy tắc giữ nguyên và nay có thêm vế thứ hai: thấy suất trên 5% thì câu đầu tiên là cho em xin xem hợp đồng thuê đang chạy, và câu thứ hai là ô pháp lý của tin ghi gì. VIỆC LÀM TUẦN TỚI, ĐÚNG BA VIỆC THEO THỨ TỰ ĐỒNG HỒ. MỘT — HAI CUỘC GỌI TRONG HÔM NAY, vì hai tin hết hạn đúng hôm nay: dãy trọ Phú Trung 2,25 tỷ (mã 46288853, suất 5,3%, bao thuế phí) và nhà 2 mặt tiền 23 Tháng 10 10,8 tỷ (mã 45396395, 194,5 m² đất ở đô thị nguyên khối, Vietcombank định giá 12 tỷ riêng phần đất). Mười phút, hai cuộc. HAI — MÓN SỐ MỘT TUẦN NÀY LÀ TẢN VIÊN, KHÔNG PHẢI NGUYỄN BIỂU, và em nói rõ vì sao em đổi. Nhà Tản Viên 15,5 tỷ (mã 45924420, hạn 07/10) vừa quay lại với đủ ba thứ em phải đi hỏi tuần trước: hoàn công rồi, đang cho thuê 25 triệu trả 6 tháng một lần, đường 11 m. Còn nhà Nguyễn Biểu (mã 44326227, hạn 01/10) thì tuần này công cụ tuổi tin cho em biết nó đã treo TRÊN MỘT NĂM — em vẫn để nó đứng đầu khu Bắc vì 275 m² đất ở đô thị nguyên khối gần biển là thật, nhưng em không còn gọi nó là cơ hội sắp mất được nữa, vì nó đã sắp mất suốt hơn một năm. Gọi cả hai, nhưng hỏi hai câu khác nhau: Tản Viên hỏi giá thương lượng, Nguyễn Biểu hỏi vì sao hơn một năm chưa ai lấy. Kèm theo trong tuần: nhà Vạn Hoà 8,8 tỷ (mã 46347055, mới một ngày, chủ tự mở lời bớt) và căn CT2 VCN Phước Hải 3,88 tỷ (mã 46253179) cho khách hỏi dòng tiền. BA — DÙNG TUỔI TIN LÀM ĐÒN BẨY Ở KHU BẮC. Ba tuần liền giá Bắc đứng yên ở mặt bằng mới, tỷ lệ chủ chịu nhượng bộ giữ ở mức gấp đôi 2,2%, và bây giờ em đo được thêm: hàng ở Bắc có trung vị tuổi 71,3 ngày, già gấp gần ba lần khu Nam. Ba con số đó cùng nói một điều cho khách MUA ở Bắc: người bán đã giữ giá đủ lâu để bắt đầu mệt. Còn với khách BÁN đang có hàng ở Bắc, anh nói thẳng: mặt bằng giá mới đã vững qua ba kỳ, nhưng hàng đang nằm trung bình hơn hai tháng, nên nếu cần tiền trong quý này thì phải là người ra giá mềm trước. VÀ THỨ KHIẾN KHÁCH CHỌN ANH TUẦN NÀY là một câu hỏi thứ hai, đặt ngay sau câu hỏi tuần trước. Tuần trước là: trong ngần này mét vuông thì bao nhiêu mét là đất ở. Tuần này thêm: và lô này có dính lộ giới mở đường không, còn lại bao nhiêu. Em bắt được ca mẫu hoàn hảo là tin 45404932 rao 578 m² giá 6,8 triệu một mét — rẻ nhất thành phố — mà chính chủ tin viết giữa đoạn rằng quy hoạch mở đường 8 m, diện tích còn lại hơn 300 m. Chia lại thì là 13,1 triệu một mét, gấp đôi. Anh nói với khách: Tin này in 6,8 triệu một mét, nhưng gần nửa lô nằm trong lộ giới nên phần anh chị thật sự dùng được có giá 13,1 triệu. Em kiểm lại giúp anh chị trước khi đi xem. Hai câu hỏi đó, mỗi câu bắt một loại bẫy mà thẻ tin không bao giờ hiện ra.