Báo cáo thị trường BĐS Nha Trang

Kỳ này em quét trọn tám danh mục như ba kỳ trước: 2.071 tin bán và 207 tin cho thuê duy nhất. Ba chuyện đáng nói. MỘT: món em xếp việc-số-một ba tuần liền — nhà Nguyễn Biểu 15,5 tỷ — KHÔNG mất, chủ đã đẩy tin lại ngày 16/09, hạn mới 01/10. Đây là cơ hội thứ tư và gần như chắc là cuối. HAI: em mở chi tiết 15 món tuần này thì 4 món có đơn giá trên thẻ tin bị thổi vì chia cho cả phần đất KHÔNG phải thổ cư — cái bẫy này không nhìn thấy được trên trang kết quả, chỉ mở chi tiết mới lộ. BA: giá bán bốn khu gần như đứng yên, nhưng giá THUÊ nhà nguyên căn khu Nam rơi từ 25 xuống 20 triệu/tháng trên mẫu dày cả hai kỳ — đây là chuyển động thật duy nhất của tuần.

Giá nhà trong hẻm theo khu

Số liệu chốt ngày 20/09/2026 trên batdongsan.com.vn địa bàn Nha Trang, quét trọn từng danh mục rồi lọc trùng theo mã tin — cùng cách với ba kỳ 30/08, 06/09 và 13/09, nên bốn kỳ này so thẳng được với nhau. Kỳ này: 364 nhà riêng (kỳ trước 337), 453 nhà mặt phố (494), 482 đất (484), 487 căn hộ (492), 285 biệt thự liền kề (277) — cộng 2.071 tin bán; cùng 69 tin thuê căn hộ (62), 81 thuê mặt phố (58), 57 thuê nhà riêng (49), cộng 207 tin thuê. Tổng 2.278 tin duy nhất, lấy được tên phường cho 2.070 trên 2.071 tin bán. Con số mỗi khu phía trên là GIÁ RAO TRUNG VỊ trên mỗi m² đất của nhà riêng trong hẻm, đúng định nghĩa các kỳ trước. VỀ ĐỘ TIN CỦA BỐN CON SỐ PHẦN TRĂM, và em phải nói ngược lại cái nhìn đầu tiên: BA TRONG BỐN con số này là do ĐỔI THÀNH PHẦN hàng rao chứ không phải giá đổi. Trung tâm hiện +3,1% với đúng 84 tin cả hai kỳ, nhưng bảng phường cho thấy Lộc Thọ — phường đắt nhất thành phố, 186,1 tr/m² — tăng từ 31 lên 40 tin, tức chiếm từ 37% lên 48% mẫu của khu, trong khi Tân Tiến vừa tụt số tin 18 xuống 16 vừa tụt trung vị 140,3 xuống 127,3. Tức là Trung tâm KHÔNG tăng giá, chỉ là tuần này rao nhiều hàng Lộc Thọ hơn. Tây hiện -3,7% trên mẫu mỏng nhất thành phố (43 tin, kỳ trước 48) và cũng là đổi thành phần: Vĩnh Ngọc rẻ (29,8 tr/m²) tăng 10 lên 13 tin, Phương Sài đắt (84,2) giảm 8 xuống 7 — anh đọc là 'chưa đủ mẫu để kết luận', đừng đọc thành con số. Nam +0,5% trên mẫu dày lên hẳn (86 tin so với 66) là tin cậy được, và nó nói khu Nam ĐỨNG YÊN tuần thứ ba liên tiếp. Còn BẮC là con số đáng tin nhất và đáng chú ý nhất: -0,9% trên 143 tin (kỳ trước 139), ba phường lõi Vĩnh Hải 63 tin / 70,0, Vĩnh Hòa 39 tin / 69,3, Vĩnh Phước 31 tin / 77,9 đều ổn định — nghĩa là mức tăng 9% của khu Bắc tuần trước KHÔNG bị trả lại, nó giữ nguyên mặt bằng mới. Đây là giá RAO, không phải giá chốt. Bảng thành phần theo phường kỳ này đã lưu ở market-lich-su/2026-09-14-phuong.tsv.

Nhà hẻm so với nhà mặt phố

Hàng cụ thể đáng chú ý

Tín hiệu thanh khoản

PHÁT HIỆN LỚN NHẤT TUẦN NÀY KHÔNG NẰM Ở GIÁ MÀ NẰM Ở CÁCH TRANG RAO TÍNH ĐƠN GIÁ, và nó đổi cách anh đọc mọi thẻ tin từ nay. Em mở trang chi tiết 15 món tuần này thì BỐN món có đơn giá in trên thẻ bị thổi, vì trang tự chia giá cho TỔNG diện tích kể cả phần không phải đất ở: tin 46278571 rao 30,9 tr/m² nhưng chỉ 113,7 trên 177,8 m² là đất ở nên thật ra 48,4; tin 45494076 rao 52,0 nhưng chỉ 150 trên 211,5 m² là đất ở đô thị nên thật ra 73,3; tin 46260836 rao 22,0 nhưng chỉ 100 trên 366 m² là thổ cư nên thật ra 80,5 — gấp gần bốn lần; tin 46265227 rao 43,0 trên '64 m² thực tế' trong khi sổ chỉ 56,5 m² nên thật ra 48,7. Em phải nói rõ một giới hạn để anh không hiểu sai con số này: em KHÔNG đo được tỷ lệ mắc trên cả 2.071 tin, vì mô tả trên thẻ tin bị cắt ngắn nên quét máy chỉ bắt được 6 tin — con số vô nghĩa, em không báo cáo nó. Bốn trên mười lăm là tỷ lệ trong số món em MỞ CHI TIẾT, không phải tỷ lệ thị trường. Nhưng chính cái giới hạn đó mới là điều đáng giá: cái bẫy này KHÔNG nhìn thấy được trên trang kết quả, ai lướt thẻ tin để tìm hàng rẻ thì chắc chắn dính. Từ nay em không đưa món nào vào phần hàng đáng chú ý nếu chưa mở chi tiết. SỐ ĐẾM THEO DANH MỤC, so thẳng với kỳ trước vì cùng cách quét: tổng tin bán gần như đứng yên, 2.084 xuống 2.071 (-0,6%). Bên trong thì lệch hẳn nhau: nhà riêng tăng tiếp từ 337 lên 364 (+8,0%) là tuần tăng thứ hai liên tiếp, biệt thự liền kề 277 lên 285 (+2,9%), đất 484 xuống 482 và căn hộ 492 xuống 487 coi như đứng yên, riêng NHÀ MẶT PHỐ TỤT MẠNH từ 494 xuống 453 (-8,3%) — mức giảm lớn nhất của bất kỳ danh mục nào trong bốn kỳ. Đọc cùng nhau: nguồn hàng đang dịch từ mặt phố sang nhà hẻm. TRÙNG LẶP TĂNG TIẾP, và lần này em đo cả hai bên. Bên bán: 488 trên 2.071 tin (23,6%) rơi vào 202 nhóm trùng, nhích lên từ 22,5% và 182 nhóm kỳ trước. Quán quân vẫn là Vega Alora Vĩnh Hòa — một căn 1,36 tỷ 29 m² xuất hiện 16 lần, cộng thêm 7 lần bản 25 m² và 5 lần bản 30 m². Kế đó nhà Mỹ Gia An Khánh 8,15 tỷ có 8 tin, nhà Mỹ Gia gói 4 đường số 47 giá 8,5 tỷ có 7 tin, căn hộ PH Vĩnh Trường 2,1 tỷ có 6 tin. Bên thuê em đo lần đầu tuần này — trả lời câu em để ngỏ kỳ trước: 46 trên 207 tin (22,2%) là trùng, gần y hệt bên bán, nhóm lớn nhất là một căn 25 triệu/tháng 100 m² ở Phước Hải được 5 nơi cùng rao. Kết luận không đổi và nay chắc hơn: 'thị trường có hơn hai nghìn tin' KHÔNG bằng 'có hơn hai nghìn căn', và dòng nào bị rao nhiều nhất chính là dòng đang nằm lâu nhất. MỨC ĐỘ NHƯỢNG BỘ CỦA NGƯỜI BÁN TĂNG TRỞ LẠI: 63 trên 2.071 tin (3,0%) tự ghi giảm giá, cắt lỗ, ngộp hoặc hạ giá — kỳ trước 2,5%. Em giữ nguyên bộ từ khoá cũ để hai con số so được. Chia theo khu thì có một thay đổi đáng chú ý nhất bốn tuần: Nam 4,6% (29/633) tăng lại từ 3,6% và vẫn dẫn đầu; Tây 3,2% (6/188) gần như đứng; Trung tâm 2,3% (14/601) tiếp tục xuống từ 2,7%; còn BẮC BẬT TỪ 1,1% LÊN 2,2% — GẤP ĐÔI, sau ba tuần liền là khu cứng giá nhất thành phố. Đọc thành việc: khu Bắc vừa giữ được mặt bằng giá mới (trung vị nhà hẻm 69,4, chỉ lùi 0,9% sau khi tăng 9%), vừa bắt đầu có chủ chịu thương lượng. Đó là cửa sổ tốt nhất cho khách MUA ở Bắc trong bốn tuần — giá đã đứng lại mà người bán thì mềm hơn. ĐỐI CHIẾU NĂM MÓN EM NÊU TUẦN TRƯỚC — tuần này khác hẳn hai tuần trước, BỐN TRÊN NĂM CÒN SỐNG. Nhà Nguyễn Biểu 15,5 tỷ (mã 44326227), món em xếp việc-số-một ba tuần liền và tưởng đã mất: chủ đẩy lại 16/09, hạn mới 01/10. Nhà Đặng Huy Trứ 12 tỷ còn nguyên, hạn 25/09. Nhà Lương Định Của 7 tỷ còn nguyên, hạn 25/09. Villa 13,5 tỷ nhãn sai và biệt thự 32 Vạn Kiếp 20 tỷ đều còn. Hai món rời đi: nhà cấp 4 Núi Một 3,7 tỷ (mã 46255657) hết hạn 19/09 và biến mất; tin 1,2 tỷ Vĩnh Nguyên (mã 45468881) cuối cùng cũng rời trang sau ĐÚNG SÁU TUẦN treo ở 14 tr/m² mà không ai mua — sáu tuần đó là câu trả lời đầy đủ cho câu hỏi 'rẻ thế sao không ai mua'. VÀ MỘT CA ĐÁNG HỌC NHẤT TUẦN: căn Tản Viên 15,5 tỷ tuần trước có hai môi giới cùng rao; tuần này một tin (45924420) đã biến mất, tin kia (45958574) vẫn sống. Căn nhà rõ ràng CHƯA bán. Nghĩa là tin biến mất chỉ có nghĩa tin hết hạn, không có nghĩa hàng đã bán — đây là lần đầu em chứng minh được điều đó bằng chứng cứ chứ không phải suy đoán, và nó áp dụng ngược lại cho cả hai món 'đã mất' của hai tuần trước. NGUỒN HÀNG CHO THUÊ TIẾP TỤC DÀY LÊN, tuần thứ hai liên tiếp: 169 lên 207 tin (+22,5%), trong đó thuê mặt phố 58 lên 81 (+40%), thuê nhà riêng 49 lên 57 (+16%), thuê căn hộ 62 lên 69 (+11%). Cộng dồn hai tuần thì nguồn cho thuê đã tăng 66%. Nguồn dày lên mà giá thuê thì xuống — phần dưới có số cụ thể.

Xếp hạng tỷ suất cho thuê

MẶT BẰNG GIÁ THUÊ tuần này, lấy trung vị trên 207 tin cho thuê — mẫu dày nhất từ trước tới nay, nhưng nhớ là trong đó có 22,2% trùng. CĂN HỘ: Trung tâm 16 triệu/tháng (28 tin, kỳ trước 18 tr trên 25 tin), Bắc 15 (15 tin, kỳ trước 14 trên 19), Nam 8 (22 tin, kỳ trước 8 trên 16); Tây 3 tin nên em không đưa số. MẶT BẰNG KINH DOANH MẶT PHỐ: Trung tâm 55 triệu (37 tin, kỳ trước 52,5 trên 28), Nam 32 (35 tin, kỳ trước 35 trên 27); Bắc 3 tin và Tây 6 tin, quá mỏng. NHÀ NGUYÊN CĂN: Nam 20 triệu (41 tin, kỳ trước 25 triệu trên 39 tin) — ĐÂY LÀ CHUYỂN ĐỘNG THẬT DUY NHẤT CỦA TUẦN và em nói rõ vì sao em tin nó: đây là nhóm DUY NHẤT có mẫu dày trên bốn mươi tin ở cả hai kỳ, và nó rơi 20% trong khi số tin còn tăng. Không phải đổi thành phần, không phải mẫu mỏng — giá thuê nhà nguyên căn khu Nam đang xuống thật. Trung tâm 23,5 triệu (8 tin), Tây 16,5 (6 tin), Bắc 20 (2 tin) chỉ để tham khảo. Em cũng phải rút lại phần dự đoán tuần trước cho gọn: tuần trước em ngờ số thuê Trung tâm tăng là do đổi thành phần chứ chưa hẳn giá tăng, và tuần này căn hộ Trung tâm quay về 16 triệu từ 18 — đúng là đổi thành phần, không phải giá tăng. SUẤT SINH LỜI trung vị tuần này 3,0%/năm, tính trên 75 tin có nêu tiền thuê (kỳ trước 3,38% trên 61 tin, trước nữa 3,42%). Ba kỳ liền nghiêng xuống, và nó khớp với mọi thứ khác trong báo cáo: giá bán đứng yên trong khi giá thuê và nguồn cho thuê đều dịch về phía người đi thuê. Cách dùng không đổi, và tuần này nó đặc biệt đúng: TOÀN BỘ bốn món đứng đầu bảng suất sinh lời đều KHÔNG phải dòng tiền thật. Món 8,6% đứng đầu là căn hộ MỞ BÁN bàn giao quý 3/2027, chủ đầu tư hứa 'lợi nhuận 15%/năm' cho một căn chưa xây xong. Món 7,0% là căn có pháp lý mới ở mức hợp đồng mua bán, tiền thuê là dự tính sau khi làm nội thất, và chính mô tả của nó mâu thuẫn với tiêu đề về số phòng ngủ. Món 6,9% là dòng căn hộ PH Vĩnh Trường được năm nơi cùng rao, tất cả đều lấy đầu trên của khoảng '8–12 triệu' để tính. Quy tắc cho anh: thấy suất trên 6% thì câu hỏi đầu tiên không phải 'bao nhiêu' mà là 'cho em xin xem hợp đồng thuê đang chạy'. VIỆC LÀM TUẦN TỚI, đúng ba việc theo thứ tự. MỘT — HAI CUỘC GỌI TRONG SÁNG NAY, theo đúng thứ tự đồng hồ. Trước hết là nhà Tản Viên 15,5 tỷ (mã 45958574) vì tin HẾT HẠN NGÀY MAI 21/09, và anh hỏi thẳng chủ ba câu: sổ đã hoàn công chưa, hợp đồng thuê còn mấy tháng, tiền thuê bao nhiêu — vì tin kia mang mấy chi tiết đó đã biến mất, giờ không kiểm được trên trang nữa. Kế đến là nhà TĐC Vĩnh Điềm Trung 7,3 tỷ (mã 46259328) vì tin hết hạn HÔM NAY. Hai cuộc gọi, mười lăm phút. HAI — LẤY MÓN SỐ MỘT, LẦN THỨ TƯ VÀ ĐỪNG ĐỂ CÓ LẦN THỨ NĂM: nhà Nguyễn Biểu 15,5 tỷ, mã 44326227, chủ đẩy lại 16/09, hạn 01/10. 275 m² ĐẤT Ở ĐÔ THỊ NGUYÊN KHỐI — và sau những gì anh vừa đọc ở phần hàng khu Nam, anh đã thấy chữ 'nguyên khối' đáng giá thế nào: bốn món tuần này rẻ giả chỉ vì phần đất không phải thổ cư, còn món này thì 275 trên 275 m² đều là ODT. Thêm đường bê tông 8–10 m, cách biển Hòn Chồng 500 m, sổ rõ, 56,4 tr/m² tức 44% mặt bằng mặt phố khu Bắc. Ba tuần liền em xếp nó số một, ba lần anh để qua tuần, và cả ba lần nó sống sót — nhưng lần này hạn 01/10 rơi đúng giữa tuần sau. Cùng nhóm gọi trong tuần còn nhà Đặng Huy Trứ 12 tỷ (mã 46229842, hạn 25/09) và nhà Lương Định Của 7 tỷ (mã 45732949, hạn 25/09, thuế phí bên bán chịu). BA — ĐỔI LẠI CÂU NÓI VỀ KHU BẮC, ngược với tuần trước. Ba tuần liền em bảo anh đừng dẫn khách ngân sách hẹp vào Bắc vì chủ ở đó cứng giá nhất thành phố (1,1%). Tuần này tỷ lệ nhượng bộ khu Bắc gấp đôi lên 2,2% trong khi giá rao chỉ lùi 0,9% sau cú tăng 9% — tức mặt bằng giá mới đã đứng vững mà người bán thì bắt đầu mềm. Đây là cửa sổ tốt nhất cho khách MUA ở Bắc trong bốn tuần, nói thẳng như vậy. Với khách BÁN đang có hàng ở Bắc: mặt bằng mới đã được xác nhận qua hai kỳ, không còn là con số một tuần nữa. VÀ THỨ KHIẾN KHÁCH CHỌN ANH TUẦN NÀY là một câu hỏi rất cụ thể mà gần như không môi giới nào hỏi: 'trong ngần này mét vuông thì bao nhiêu mét là đất ở?'. Tuần này em bắt được bốn ca, và cả bốn đều KHÔNG phải lừa đảo — người bán khai đủ trong mô tả, chỉ là trang rao tự chia giá cho tổng diện tích rồi in ra một con số đẹp. Ai lướt thẻ tin thì tin con số đẹp đó. Anh mở chi tiết, chia lại, rồi nói với khách: 'Tin này ghi 22 triệu một mét, nhưng trong 366 mét chỉ có 100 mét thổ cư, nên thật ra là 80,5 triệu. Em tính lại cho anh chị trước khi anh chị đi xem.' Một câu đó đáng giá hơn cả trang báo cáo này.