Báo cáo thị trường BĐS Nha Trang

Kỳ này em quét trọn cả tám danh mục Nha Trang chứ không lấy mẫu vài trang như trước: 1.971 tin bán và 149 tin cho thuê duy nhất, khớp đúng tổng mà chính trang công bố. Việc đáng làm nhất tuần này nằm ở toà PH Vĩnh Trường — 33 tin từ 13 tài khoản cùng bán căn 2 phòng ngủ gần như y hệt nhau, giá từ 1,8 tỷ tới 2,45 tỷ, chênh 36% cho cùng một sản phẩm.

Giá nhà trong hẻm theo khu

Số liệu chốt ngày 30/08/2026 trên batdongsan.com.vn địa bàn Nha Trang. Kỳ này em đổi cách lấy: thay vì quét vài trang đầu mỗi danh mục như các kỳ trước, em lặp hết số trang phân trang rồi lọc trùng theo mã tin, và kết quả khớp đúng tổng mà chính trang công bố — 355 nhà riêng, 421 nhà mặt phố, 448 đất, 513 căn hộ, 234 biệt thự liền kề (cộng 1.971 tin bán), cùng 82 tin thuê căn hộ, 39 thuê mặt phố, 28 thuê nhà riêng (149 tin thuê). Tổng 2.120 tin duy nhất. Con số mỗi khu phía trên là GIÁ RAO TRUNG VỊ trên mỗi m² đất của nhà riêng trong hẻm. MỘT CẢNH BÁO VỀ BỐN CON SỐ PHẦN TRĂM: vì kỳ trước chỉ quét mẫu, độ phủ hai kỳ khác nhau, nên phần trăm biến động chỉ đáng tin ở nơi cỡ mẫu tương đương. Trung tâm (97 tin tuần trước, 100 tin tuần này) và Nam (50 so với 53) là so được — nên +13,3% ở Trung tâm và đứng yên ở Nam là chuyển động thật. Bắc (92 lên 148) và Tây (34 lên 50) tuần này phủ sâu hơn hẳn, nên -1,0% và -8,6% có lẫn hiệu ứng độ phủ, anh đọc là 'không thấy tăng' chứ đừng đọc là 'đã giảm'. Từ kỳ sau trở đi các con số đếm sẽ so được thẳng với kỳ này. Riêng khu Tây cả thành phố chỉ có 184 tin bán, mỏng nhất trong bốn khu, nên mọi con số của khu Tây đều nên đọc dè dặt. Đây là giá RAO, không phải giá chốt. Về chia khu: em không dùng nhãn phường mới mà trang tự gắn, vì cùng một phường cũ bị gắn nhãn khác nhau giữa các tin; em gán khu theo tên phường cũ bằng một bảng cố định, nên 2.120 tin đều có khu, không tin nào rơi rớt.

Nhà hẻm so với nhà mặt phố

Hàng cụ thể đáng chú ý

Tín hiệu thanh khoản

So với tuần trước, mức độ nhượng bộ của người bán gần như không đổi ở tổng thể nhưng đổi chỗ rõ rệt. Toàn thành phố 65 trên 1.971 tin bán (3,3%) tự ghi đã giảm giá, cắt lỗ, ngộp hoặc hạ giá — tuần trước là 3,4%. Nhưng phân bố dịch: Nam Nha Trang 37/623 tin (5,9%, tuần trước 6,5%) vẫn dẫn đầu tuần thứ hai liên tiếp; Trung tâm vọt lên 19/565 (3,4%, tuần trước 2,5%); Bắc rơi xuống 7/599 (1,2%, tuần trước 2,2%) và Tây 2/184 (1,1%). Nói cách khác: người bán khu Bắc tuần này gần như không ai chịu xuống giá, còn khu Nam và giờ thêm Trung tâm là nơi khách của anh có quyền ép. LOẠI ĐANG NẰM, rõ nhất và đo được: căn hộ 2 phòng ngủ toà PH ở Vĩnh Trường — 33 tin từ 13 tài khoản cùng một toà, giá trải 1,8 đến 2,45 tỷ; và nhà 100 m² khu Mỹ Gia — 43 tin từ 30 tài khoản, trung vị 8,5 tỷ, trong đó có căn đã bỏ 900 triệu mà chưa đi. Hai khúc này người mua nắm đằng chuôi. LOẠI ĐANG ĐI thì em phải nói thật là tuần này em không chứng minh được: trang rao không cho biết tin nào bán xong, chỉ cho biết tin nào biến mất — mà biến mất có thể là bán, có thể là hết hạn, có thể là chủ dừng. ĐỐI CHIẾU SÁU MÓN EM NÊU TUẦN TRƯỚC: năm món còn nguyên trên trang (toà 19 phòng Lê Thanh Nghị 15,8 tỷ; mặt tiền Trần Quý Cáp 19,6 tỷ; toà 18 căn hộ Vĩnh Điềm Trung 23,5 tỷ; nhà 41 Phú Thịnh 1,5 tỷ; và tin 1,2 tỷ Vĩnh Nguyên nay đã sang tuần thứ tư). Một món đã rút: toà 2 căn hộ Ngô Đến 6 tỷ, mã 46177045 — tin này hết hạn 28/08 đúng như em ghi tuần trước, nên khả năng cao là hết hạn chứ không phải bán; em không có cách xác nhận nên chỉ ghi là đã rút. Đáng chú ý là hai món có mức giảm giá công khai mà em nêu tuần trước — lô góc Vĩnh Hòa 7,3 tỷ giảm 500 triệu và mặt tiền Trường Sơn 7 tỷ giảm 500 triệu — đều còn nguyên, cùng giá, sau một tuần. Giảm 500 triệu chưa đủ để hàng đi. VỀ NGUỒN HÀNG CHO THUÊ: số tin cho thuê trên trang tụt từ 194 xuống 149 tin (-23%), trong đó mặt phố giảm mạnh nhất, từ 62 xuống 39 tin. Đây là số tin rao, không phải số mặt bằng thật, nên đọc như tín hiệu chứ đừng trích thành kết luận. VỀ NHÃN NGÀY ĐĂNG, nhắc lại vì tuần nào cũng đúng: trong 444 tin gắn nhãn đăng trong vòng hai ngày, 293 tin (66%) mang mã tin được tạo từ trước 19/08. Nhãn ngày bị đặt lại mỗi lần chủ tin đẩy tin lên. Chỉ mã tin mới cho biết tuổi thật, và mã tin tăng khoảng 4.035 đơn vị mỗi ngày — mã cao nhất em thấy hôm nay là 46242718. Con số 66% là ước lượng theo tốc độ đó, không phải số đếm chính xác.

Xếp hạng tỷ suất cho thuê

MẶT BẰNG GIÁ THUÊ tuần này, lấy trung vị trên 149 tin cho thuê. Căn hộ là nhóm mẫu dày nhất nên đáng tin nhất: Trung tâm 16 triệu/tháng (31 tin), Bắc 12 (19 tin), Nam 11,8 (26 tin); riêng Tây chỉ có 3 tin nên em không đưa số. Nhà nguyên căn: Bắc 25 triệu (5 tin), Trung tâm 23 (6 tin), Nam 20 (11 tin), Tây 16,5 (6 tin) — mẫu đều mỏng, đọc dè dặt. Mặt bằng kinh doanh mặt phố: Trung tâm 40 triệu (25 tin), Bắc 38 (5 tin), Nam 50 (7 tin); con số Trung tâm tụt mạnh so với 67,5 triệu tuần trước, nhưng số tin mặt phố cho thuê cũng tụt từ 62 xuống 39 nên phần lớn chênh lệch này là do nguồn tin đổi, chưa đủ để nói giá thuê mặt bằng trung tâm đã giảm. Suất sinh lời trung vị toàn thị trường là 4,62%/năm, tính trên 49 tin có nêu tiền thuê — nên bất cứ hàng nào vượt 6% đều phải soi kỹ trước khi mừng. VIỆC LÀM TUẦN TỚI, đúng ba việc theo thứ tự: MỘT, gọi ngay hôm nay chủ nhà mặt tiền Vạn Hòa gần chợ Đầm, 8,8 tỷ, mã 46188603 — tin HẾT HẠN 31/08, và đây là món có đơn giá lệch mặt bằng nhiều nhất mà pháp lý lại rõ nhất tuần này. Chậm một ngày là mất dấu chủ. HAI, dựng ngay bảng giá toà PH Vĩnh Trường cho khách căn hộ dưới 2,5 tỷ: 33 tin, cùng một toà, cùng loại 2PN, 1,8 tới 2,45 tỷ. Khách nào đang được người khác chào 2,3-2,45 tỷ thì anh chỉ cho họ thấy có 10 căn dưới 2 tỷ ngay trong toà đó. Đây là thứ khách tự tra không ra, và là lý do rõ ràng nhất để họ chọn anh thay vì người khác. BA, tiếp tục hướng khách mua vào Nam Nha Trang — hai tuần liền đây là khu có tỷ lệ người bán tự giảm giá cao nhất (5,9%), và khúc nhà 100 m² Mỹ Gia đang có 30 người cùng chào, trong đó một chủ đã bỏ 900 triệu mà vẫn chưa bán được. Và khi khách hỏi 'sao có căn chỉ 12-14 triệu một mét', tuần này anh có sẵn ba câu trả lời có thật: căn 1,2 tỷ ở Vĩnh Nguyên treo bốn tuần vì đường vào 2m không để được xe; căn 1,5 tỷ ở Phú Thịnh mà người bán qua hai tuần vẫn không nhắc một chữ nào tới sổ; và căn 3,15 tỷ mặt đường 23/10 rẻ vì ngang chỉ 3m dài 29m — cái này rẻ có lý do đàng hoàng, hai cái kia thì không. Thứ khiến khách chọn anh không phải là có hàng, mà là anh nói được căn nào rẻ thật, căn nào rẻ vì có lý do, và căn nào đang bị chào đắt hơn hàng xóm cùng toà 36%.