1.018 tin bán và 194 tin cho thuê duy nhất ở Nha Trang được đưa vào tính. Chuyện đáng làm nhất tuần này nằm ở Nam Nha Trang: 6,5% tin rao ở đây tự ghi đã giảm giá, gấp ba mức của ba khu còn lại — người bán khu Nam đang là người nhượng bộ trước.
Giá nhà trong hẻm theo khu
Trung tâm
143,1 tr/m²
▼ 7.4% so với tuần trước
Bắc Nha Trang
69,2 tr/m²
▲ 3% so với tuần trước
Nam Nha Trang
89,7 tr/m²
▲ 5% so với tuần trước
Tây Nha Trang
52,6 tr/m²
▲ 9.8% so với tuần trước
Số liệu chốt ngày 23/08/2026 trên batdongsan.com.vn địa bàn Nha Trang, sau khi đã lọc trùng theo mã tin: 1.018 tin bán duy nhất (280 nhà riêng, 200 mặt phố, 200 đất, 199 căn hộ, 139 biệt thự) và 194 tin cho thuê (100 căn hộ, 62 mặt phố, 32 nhà riêng). Con số mỗi khu là GIÁ RAO TRUNG VỊ trên mỗi m² đất của nhà riêng trong hẻm; khu vực gán theo nhãn phường mới mà chính trang gắn cho từng tin. MỘT ĐÍNH CHÍNH CẦN NÓI RÕ: hai kỳ trước em gom thẻ tin qua nhiều trang mà không lọc trùng, trong khi trang kết quả nhét tin VIP lặp lại ở mọi trang — nên các con số ĐẾM của kỳ 27/07 và 10/08 (tổng 1.697 tin, tỷ lệ trùng 23,8%, tỷ lệ hàng dưới 5 tỷ) bị thổi lên và không so được với kỳ này. Riêng trung vị giá thì gần như không đổi sau khi lọc (dưới 1,5%), nên bốn con số phần trăm biến động phía trên vẫn so được với tuần trước. Mẫu tuần này mỏng hơn ở Tây (34 tin) và Nam (50 tin) — hai con số +9,8% và +5,0% nên đọc là hướng dịch chuyển, chưa nên cầm đi báo giá. Đây là giá RAO, không phải giá chốt.
Nhà hẻm so với nhà mặt phố
Khu
Nhà hẻm
Nhà mặt phố
Chênh
Trung tâm
143,1 tr/m² · 97 tin
204,4 tr/m² · 102 tin
+43%
Bắc Nha Trang
69,2 tr/m² · 92 tin
124,8 tr/m² · 37 tin
+80%
Nam Nha Trang
89,7 tr/m² · 50 tin
108,4 tr/m² · 36 tin
+21%
Tây Nha Trang
52,6 tr/m² · 34 tin
93,5 tr/m² · 20 tin
+78%
Hàng cụ thể đáng chú ý
Trung tâm — trung vị nhà hẻm 143,1 tr/m²
Toà căn hộ 7 tầng, 19 phòng, có thang máy, PCCC đầy đủ — Lê Thanh Nghị, Vĩnh Nguyên
15,8 tỷ · 101,4 m² đất, 500,4 m² sàn · 155,8 tr/m² đất
Chủ khai 19 phòng đang lấp đầy, thu 80 triệu/tháng — suất 6,1%/năm, gần gấp đôi trung vị 3,58% của toàn thị trường. Em đã mở trang chi tiết: mã tin 46190381, đăng 17/08, hết hạn 01/09, mô tả khớp với tiêu đề, không mâu thuẫn. Đây là hàng đang vận hành nên 80 triệu là doanh thu gộp — hỏi chi phí điện nước, người trực, thuế và tỷ lệ lấp đầy mùa thấp điểm trước khi tính lãi thật.
Nhà 5 tầng mặt tiền Trần Quý Cáp, toà căn hộ có thang máy — Vạn Thắng
19,6 tỷ · 118,7 m² · 165,1 tr/m²
Mặt tiền trung tâm mà đơn giá thấp hơn trung vị mặt phố khu Trung tâm (204,4 tr/m²) 19%, lại có sẵn dòng tiền 86 triệu/tháng, suất 5,3%/năm. Hợp khách mua giữ dài hạn. Cần xem hợp đồng thuê còn hạn bao lâu.
Cần soi kỹ Tin 1,2 tỷ cho 85,5 m² ở Vĩnh Nguyên, ghi "bán gấp nhà ngộp chính chủ"
1,2 tỷ · 85,5 m² · 14 tr/m²
Vẫn đúng căn em đã cảnh báo tuần trước, và vẫn còn treo — sang tuần thứ ba, nguyên giá, không ai mua. Tuần trước em soi ra: đường vào chỉ 2m, đoạn cuối có dốc, xe phải để ngoài đi bộ vào. Rẻ vì không có đường xe, không phải vì chủ ngộp. Ba tuần không bán được ở mức 14 tr/m² là bằng chứng đủ rõ. Đừng lấy con số này làm mốc so giá cho khách.
Bắc Nha Trang — trung vị nhà hẻm 69,2 tr/m²
Nhà góc 2 mặt thoáng, 2 tầng, gần trường học — Vĩnh Hải, chủ giảm 200 triệu
7,3 tỷ · 126 m² · 57,9 tr/m²
Hàng góc hai mặt mà đơn giá thấp hơn trung vị nhà hẻm khu Bắc 16% — góc thường phải đắt hơn hẻm thường, ở đây thì ngược lại. Diện tích 126 m² là cỡ dễ bán lại. Chủ đã tự hạ 200 triệu, tức có chỗ thương lượng tiếp.
Nhà 3 tầng lô góc 2 mặt tiền, cách biển 300m, cạnh Điện Biên Phủ — Vĩnh Hòa, chủ giảm 500 triệu
7,3 tỷ · 49,7 m² · 146,9 tr/m²
Tin mới đăng 22/08, chưa bị nhiều sale rao trùng — anh chào sớm còn lợi thế. Đơn giá cao gấp đôi mặt bằng khu nhưng đây là lô góc sát biển, khách mua vị trí chứ không mua m². Hợp khách tìm nhà ở gần biển tầm 7 tỷ.
Cần soi kỹ Toà 2 tầng thiết kế 2 căn hộ, full nội thất, đang cho thuê 31 triệu/tháng — Ngô Đến, Vĩnh Phước
6 tỷ · 77 m² · 77,9 tr/m²
Chính là căn em xếp số một tuần trước với suất 6,2%/năm. Tuần này nó vẫn nằm đó: mã tin 46177045, đăng lại 13/08, hết hạn 28/08 — tức đã treo qua hai kỳ báo cáo mà chưa đi. Suất cao nhất khu mà không ai lấy thì thường chỉ có hai lý do: tiền thuê không thật như rao, hoặc chủ không thương lượng. Trước khi dẫn khách, hỏi thẳng hợp đồng thuê giấy trắng mực đen và ai đang thuê. Nếu hợp đồng thật thì đây vẫn là hàng tốt và giờ đã có lý do ép giá.
Nam Nha Trang — trung vị nhà hẻm 89,7 tr/m²
Ùn hàng nhà 100 m² khu đô thị Mỹ Gia gói 7 / gói 8 / KVG The Capella — Vĩnh Thái
8,15 – 8,5 tỷ · 100 m² (cùng một cỡ) · 81,5 – 85 tr/m²
Đây không phải một căn, mà là một khúc thị trường đang tắc. Em đếm được 9 tin khác nhau cùng chào nhà 100 m² ở Mỹ Gia trong tuần, giá chụm vào 8,15–8,5 tỷ, trong đó có tin ghi thẳng "Giảm 500 triệu, còn 8,5 tỷ". Chín người cùng chào một loại sản phẩm giống hệt nhau thì người mua nắm đằng chuôi. Việc cần làm: đừng nhận thêm ký gửi nhà 100 m² Mỹ Gia tuần này, nhưng nếu có khách muốn mua khúc đó thì vào ép mạnh, vì đã có người chịu bỏ 500 triệu.
Nhà 5 tầng mặt tiền Trường Sơn, cách biển 850m, đường 13m — Vĩnh Trường, chủ giảm 500 triệu
7 tỷ · 91,3 m² · 76,7 tr/m²
Mặt tiền mà đơn giá thấp hơn trung vị mặt phố khu Nam (108,4 tr/m²) 29%. Năm tầng, đường 13m, cách biển 850m — cấu hình hợp làm căn hộ dịch vụ. Chủ đã tự giảm 500 triệu, nằm trong nhóm 18 tin giảm giá của khu Nam.
Cả khu Nam: 18 trên 277 tin tự ghi đã giảm giá — 6,5%, gấp ba ba khu còn lại
— · 277 tin · 6,5% tin giảm giá
Trung tâm 2,5%, Bắc 2,2%, Tây 1,9% — Nam 6,5%. Đây là con số đáng giá nhất tuần này. Cộng thêm khu Nam đang gánh 77 tin biệt thự liền kề, nhiều nhất thành phố, và một loạt tin "hạ giá" ở căn hộ HUD/VCN Phước Long. Nam Nha Trang là nơi người bán đang nhượng bộ trước — dẫn khách mua vào đây tuần này.
Tây Nha Trang — trung vị nhà hẻm 52,6 tr/m²
Cần soi kỹ Toà 18 căn hộ + mặt bằng cà phê, KĐT Vĩnh Điềm Trung — Vĩnh Hiệp, đã hạ từ 27 tỷ xuống 23,5 tỷ
23,5 tỷ · 256,8 m² (2 sổ) · 91,5 tr/m²
Tiêu đề rao "dòng tiền 100 tr/tháng", nghe ra 5,1%/năm. Nhưng chính phần mô tả của tin viết: doanh thu đang cho bên thứ ba vận hành là 50 triệu/tháng, còn 80–100 triệu chỉ là "nếu tự vận hành". Dòng tiền chủ thực nhận là 50 triệu, tức 2,55%/năm — đúng một nửa con số tiêu đề, và thấp hơn cả trung vị thị trường 3,58%. Không phải tin ảo, chủ khai thật trong mô tả, nhưng tiêu đề dẫn người đọc đi sai. Cầm đúng con số 50 triệu đó mà thương lượng: chủ đã tự bỏ 3,5 tỷ, đây là hàng đang cần thoát.
Cần soi kỹ Đất 261,8 m² ngang 12,8m, đường ô tô 5m, cách 23/10 vài chục mét — Vĩnh Trung
2,78 tỷ · 261,8 m² · 10,6 tr/m²
Lô đất rẻ nhất khu Tây tuần này, bằng chưa tới nửa trung vị đất khu Tây (22,8 tr/m²), tin đăng đúng hôm nay 23/08 nên anh là người gọi sớm. Mô tả ghi "sổ hồng công chứng, ranh rào kiên cố". NHƯNG: mô tả không nói bao nhiêu m² thổ cư, trong khi các lô cùng khu ở Vĩnh Thạnh đều ghi rõ "100% thổ cư". Chênh giá cỡ này gần như luôn là do phần lớn diện tích còn là đất trồng cây. Hỏi số m² thổ cư trước khi báo giá cho khách.
Cần soi kỹ Nhà 41 Phú Thịnh, gần chợ Ga — Vĩnh Thạnh
1,5 tỷ · 120 m² đất, 80 m² xây dựng · 12,5 tr/m²
Rẻ hơn trung vị nhà hẻm khu Tây 76%. Em mở trang chi tiết (mã 46185047, đăng 15/08): toàn bộ mô tả chỉ ba dòng, không một chữ về pháp lý, không nói đường vào rộng bao nhiêu, không nói năm xây, nhà đang để trống. Một căn nhà 120 m² giá 1,5 tỷ ở Nha Trang mà người bán không buồn nhắc tới sổ thì lý do thường nằm ở chỗ đó. Chưa đủ thông tin để chào khách — gọi hỏi sổ và đường vào trước, nếu sổ sạch thì đây là món hời thật.
Tín hiệu thanh khoản
So với tuần trước, thứ đổi rõ nhất không phải giá mà là nơi người bán chịu xuống nước. Toàn thành phố có 35 trên 1.018 tin (3,4%) tự ghi đã giảm giá, cắt lỗ hoặc bán ngộp, nhưng chúng dồn hẳn về một chỗ: Nam Nha Trang 18/277 tin (6,5%), trong khi Trung tâm 9/364 (2,5%), Bắc 6/269 (2,2%), Tây 2/103 (1,9%). Loại đang bán được là hàng dòng tiền đã vận hành sẵn ở Trung tâm và Bắc — nhưng đừng tưởng cứ suất cao là đi: căn toà 2 căn hộ ở Ngô Đến, suất 6,2% cao nhất khu Bắc, đã treo qua hai kỳ báo cáo mà chưa bán. Loại đang nằm rõ nhất là nhà 100 m² khu đô thị Mỹ Gia, nơi 9 tin cùng chào một cỡ sản phẩm giá 8,15–8,5 tỷ và đã có người bỏ 500 triệu; kế đó là biệt thự liền kề khu Nam (77 tin, nhiều nhất thành phố) và căn hộ HUD/VCN Phước Long với hàng loạt tin ghi "hạ giá". Đối chiếu sáu căn em nêu tuần trước: ba căn đã rút khỏi trang (nhà 3 tầng cạnh Dã Tượng 7,2 tỷ, mặt tiền Lư Giang 5,5 tỷ, nhà gần chợ Vĩnh Hải 1,65 tỷ) — có thể đã chốt, cũng có thể chủ dừng bán, em không có cách xác nhận nên chỉ ghi là đã rút; hai căn còn treo nguyên (Ngô Đến 6 tỷ, Mỹ Gia gói 8 8,5 tỷ) và căn em cảnh báo 1,2 tỷ ở Vĩnh Nguyên vẫn nằm im sang tuần thứ ba. Một điều nữa về nguồn hàng: nhãn "Đăng hôm nay" gần như vô nghĩa. Trong 285 tin gắn nhãn đăng hôm nay hoặc hôm qua, 227 tin (79,6%) mang mã tin được tạo từ trước đó khá lâu. Em đã kiểm chéo bằng cách mở thẳng trang chi tiết: cả nhãn trên thẻ lẫn ô "ngày đăng" trong trang chi tiết đều bị đặt lại mỗi lần chủ tin đẩy tin lên, ví dụ tin mã 45127932 — mã cũ hàng tháng — vẫn hiện ngày đăng 22/08/2026. Chỉ có mã tin mới cho biết tuổi thật. Con số 79,6% này là ước lượng theo tốc độ tăng mã tin (khoảng 4.035 mã mỗi ngày), không phải số đếm chính xác, nên anh đọc nó như một cảnh báo về chất lượng nhãn ngày chứ đừng trích ra thành con số cứng.
Xếp hạng tỷ suất cho thuê
Bất động sản
Giá bán
Thuê/tháng
Suất/năm
Toà 2 tầng, 2 căn hộ, Ngô Đến — Vĩnh Phước (Bắc) · đã treo 2 tuần
6 tỷ
31 tr
6,2%
Toà căn hộ 7 tầng, 19 phòng, Lê Thanh Nghị — Vĩnh Nguyên (Trung tâm)
15,8 tỷ
80 tr
6,1%
Nhà thô gói 8 Mỹ Gia — Vĩnh Thái (Nam) · tiền thuê mới là dự kiến, chưa có hợp đồng
6 tỷ
30 tr
6,0%
Căn hộ PH view pháo hoa — Vĩnh Trường (Trung tâm)
2,38 tỷ
11 tr
5,6%
Nhà 3 tầng gói 8 Mỹ Gia / The Capella — Vĩnh Thái (Nam)
8,5 tỷ
40 tr
5,6%
Nhà 5 tầng mặt tiền Trần Quý Cáp — Vạn Thắng (Trung tâm)
Toà 18 căn hộ Vĩnh Điềm Trung — Vĩnh Hiệp (Tây) · tính trên 50 tr thực nhận, không phải 100 tr như tiêu đề
23,5 tỷ
50 tr
2,6%
Mặt bằng giá thuê tuần này, lấy trung vị: căn hộ — Trung tâm 17 triệu/tháng (42 tin), Tây 15 (5 tin), Nam 14 (28 tin), Bắc 12,5 (22 tin); đây là nhóm có mẫu dày nhất nên đáng tin nhất. Mặt bằng kinh doanh mặt phố — Trung tâm 67,5 triệu (32 tin), Nam 45 (21 tin), Bắc 38 (5 tin); riêng Tây hiện 80 triệu nhưng chỉ có 3 tin, anh đừng dùng con số đó. Nhà nguyên căn — Nam 21,5 triệu (16 tin), Tây 13,5 (6 tin), Bắc 8,3 (6 tin), Trung tâm 30 (chỉ 4 tin). Suất sinh lời trung vị toàn thị trường là 3,58%/năm, tính trên 35 tin có nêu tiền thuê — nên bất cứ hàng nào vượt 5% đều là thứ khách tự tìm không ra. VIỆC LÀM TUẦN TỚI, chọn đúng hai việc: Một, gọi chủ toà 18 căn hộ Vĩnh Điềm Trung. Họ đã tự bỏ 3,5 tỷ và trong mô tả đã tự khai dòng tiền thật chỉ 50 triệu chứ không phải 100 triệu — anh cầm đúng con số của họ mà ép tiếp, đây là người bán đang cần thoát. Hai, đổi hướng dẫn khách mua sang Nam Nha Trang, vì đó là khu duy nhất có tới 6,5% tin tự giảm giá, gấp ba ba khu còn lại; đặc biệt khúc nhà 100 m² Mỹ Gia đang có 9 người cùng chào và đã có người bỏ 500 triệu — khách của anh vào đúng lúc có quyền ép. Và khi khách hỏi "sao có căn chỉ 12–14 triệu một mét", anh có sẵn hai ví dụ tuần này để trả lời: căn 1,2 tỷ ở Vĩnh Nguyên treo ba tuần vì đường vào 2m không có chỗ để xe, và căn 1,5 tỷ ở Phú Thịnh mà người bán không nhắc một chữ nào tới sổ. Thứ khiến khách chọn anh không phải là có hàng — người nào cũng có hàng, một căn đang có tới 4 người cùng rao — mà là anh nói được căn nào rẻ thật, căn nào rẻ vì có lý do.
Cần soi kỹ một căn cụ thể, hay muốn nhận danh sách riêng theo ngân sách?